状況
50代の男性、自営業者。
総資産2億円のうち、現金が1億円。不動産投資に興味があるが、税金対策としての活用方法が分からない。
収入は安定しているが、所得税や相続税の負担が大きくなることを懸念。
課題
1. 所得税負担を軽減したい。
2. 相続税対策として、資産を効果的に分配したい。
3. 不動産投資を通じて資産を効率よく運用したい。
提案
1. 所得税の節税策
• 減価償却費を活用:
築年数が経過した中古アパートを購入することで、建物部分の減価償却費を毎年の経費として計上。これにより、課税所得が圧縮され、所得税の負担を軽減できる。
o例: 購入価格1億円のうち、建物部分が7,000万円（木造、築20年）
減価償却費 7,000万円 ÷ 22年 ＝ 年間318万円を経費化可能。
• ローンの活用:
不動産購入資金にローンを利用し、支払利息を経費として計上することでさらなる所得税削減が可能。
2. 相続税の節税策
• 現金を不動産に変える:
相続時、現金は評価額がそのまま課税対象となるが、不動産は「路線価」や「固定資産評価額」で評価されるため、評価額が実勢価格より低くなる。
• 小規模宅地等の特例:
賃貸物件として運用する場合、相続時に「貸家建付地」として土地評価額を20％減額可能（要件を満たした場合）。
• 賃貸物件の活用:
賃貸アパートを建築することで、「貸家評価」として建物部分も30％程度評価減となる。
3. 資産運用の最適化
• キャッシュフローの確保:
賃貸物件を通じて毎月の安定収入を確保。不動産所得が得られることで、資産の増加を図りつつ、ローン返済も可能。
• 将来の売却益を見込む:
不動産価格が上昇した場合、キャピタルゲインを得る可能性もあるため、長期的な視点で資産運用を行う。
結果
1. 築古の賃貸物件を1億円で購入。減価償却費やローン利息を活用し、所得税が年間100万円以上軽減。
2. 相続税評価額が現金資産より30％低下し、相続税負担を大幅に軽減。
3. 賃貸収入が年間600万円（ローン返済後）発生し、資産運用効率が向上。
